都更推進 上市櫃建商 插旗北市林蔭大道

 工商時報 數位編輯 2021.11.21

房市示意圖。圖／本報 資料照片

巿場人士透露，近期冠德的「松山民權東公辦都更案」已完成都更事業計畫核定。這項消息也獲得冠德證實。冠德在敦化北路原有兩塊都更案，一是松齡新村更新案，另就是「松山民權東公辦都更案」，前者目前已為玉山金總部，後者日前完成都更事業計畫核定，基地面積1340坪，整體開發規模逾百億，預期明年下半年動工。

冠德總經理洪錦欽指出，此案有兩塊基地，大基地會做辦公，小基地原則上規畫為住宅由國防部分回。冠德分回的大基地，擬做企業總部，初步沒打算銷售。

洪錦欽指出，近年來不但台商回流，外商來台設據點數也成長，辦公需求殷切。由於敦化南北路猶如一塊上好布料，會做成西裝，不可能做襯衫，若推住宅案一定會是豪宅案。

頂級路段 豪宅商辦兩相宜

此外，皇翔先是砸130億拿下敦南SOGO，並在今年中，國產署標售原舊憲兵司令部東區辦公室，232坪營改基金土地地上權時，再以8.5億標下，顯示十分看好這區域。皇翔副總經理游玉華表示，敦化南北路不論做豪宅或辦公，都應很受歡迎，因那裡商業氣息濃厚、林蔭大道氛圍佳，是很頂級路段。她指出，標下的地上權案可望規畫為精品豪宅，但尚未拍板，至於敦南SOGO還在出租中，短時間不會變。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛，敦化南北路近年來盛行危老都更，主因沿線有許多老舊飯店、辦公大樓，土地大而完整，沒有整合問題，加上林蔭大道通往國門，有機場、小巨蛋、繁榮的東區商圈，以及介壽國中、敦化國中小等明星、貴族學校，十分受到豪宅客的青睞。

指標豪宅 單價動輒逾200萬

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，北市老字號的「敦化」、「仁愛」及「中山北」三條林蔭大道，就沿線成屋巿場而言，以直通松機國門的敦化南北路，首排綠蔭宅均價最高，每坪達108.1萬元，高於仁愛路的107.6萬元，以及中山北路的81.5萬元。

張旭嵐指出，近年敦化幹道上不少危老或都更改建的新豪宅案交易，包含「敦南御所」、「華固名鑄」等，這些指標豪宅單價動輒逾200萬元，讓敦化南北路傲居台灣林蔭道的房價之王。

（中時新聞 王莫昀）

《政治》北市人口直直落 下探24年新低

 2021年11月21日 週日 上午10:00

【時報-台北電】台北市人口持續負成長，高房價和這兩年疫情爆發，加速北市人口減少，今年以來，平均每月流失暴增至6400人，年底人口可能下探252萬，成24年來新低，甚至北市民政局預估明年中就會跌破250萬大關。對此，藍綠議員齊轟市長柯文哲執政無作為，市民幸福感降低、痛苦指數攀高，都是造成民眾用腳投票「脫北」的原因。

據統計，台北市人口自2016年起流失，到去年受疫情影響翻倍，1年間減少4.26萬人，流失數為6都之冠，其中淨遷出4.44萬人，總人口只剩260.24萬人；今年狀況更嚴峻，光1到10月就少6.41萬人，不僅淨遷出達6.22萬，甚至出生人口還是有史以來第一次少於死亡人口，相差1904人。

新北近5年 人口皆正成長

反觀新北市近5年來人口皆正成長，每年約增長1萬人，即使受新冠疫情衝擊，2019年總人口還突破400萬人。而若以今年北市每月流失6400人計算，明年五月前，北市人口就會跌破250萬人，上次北市人口低於250萬人已是1984年，人口數為244.97萬，隔年就成長到250.76萬。

「台北市儼然成為壓力之城！」國民黨市議員游淑慧批評，去年流失人口數有7成為20歲到39歲區間，主因為北市福利不再最好、物價和房價居高不下，加上家長學區迷思減少、捷運路網延伸，導致大量購屋轉往新北市。

民進黨市議員簡舒培直言，台北市民幸福感排倒數第2，主因是台北市長柯文哲施政欠佳，敬老、生育及疫苗政策漏洞百出，遷出者自然就多，民眾「用腳投票」的跡象相當明顯，北市府應嚴肅看待此事。

離譜高房價 青年脫北求生

台北市居住大不易，新屋落成價居高不下，讓許多青年望屋興嘆，天龍國二代趙先生抱怨，市區房價高但屋齡卻舊，讓他和太太卻步；另名中年買房的魏小姐則感嘆，薪水、存款跟不上房價飆漲速度，若能在外縣市住好房，何苦在北市蝸居。

對此，民政局解釋，人口流失速度快原因有二，其一為台北市房價偏高，導致民眾居住成本倍增，轉而選擇捷運、台鐵路網所及之處買房，其二則是受疫情影響，不少旅外國人2年沒返台，因此被除籍。

民政局指出，以去年人口觀察報告來看，台北市人口主要遷至新北市，地點約落在汐止、新店、三重、板橋及淡水區，都是有地緣關係和都市交通便捷之處。(新聞來源：中國時報─黃婉婷／台北報導)

北士科廠辦行情 超車內科

 20211122・蔡惠芳／台北報導

台商企業回流布局，工業地產市場旺到強強滾，科技廠辦行情更屢創新高！台北市北投士林科技園區「華固創富中心」最新成交單價高達78.2萬元，創史上天價，不但短短半年不到身價攀升21％，更「超車」內科、南港，躍居全台科技廠辦新「樓王」。

　受惠全球產業供應鏈重組影響，台灣工業地產市場熱度逐年攀升，已連續兩年突破千億大關；台北市更明顯發燒，友華生技董座蔡正弘的誼澤公司，日前豪砸5.02億元，買下北士科學園區地標大樓「華固創富中心」六個單位615.85坪、及停車位15個，每坪平均成交價達75.43萬元。

　另外，友華生技也同時以4.93億元的價格，買進六個單位630.13坪、及15個停車位，每坪成交價更高達78.2萬元。合計誼澤公司、友華生技總計砸下9.95億元，買進12戶及30個停車位。

　「華固創富中心」為北士科園區第一棟取得建照、興建完成的科技廠辦大樓，可望在年底完工並且交屋。5月間友華生技集團及大股東、關係企業，才大手筆以22億元收購半棟，每坪成交價以跳空之勢直衝64.64萬元，逼近內科園區；7月間叡揚科技又以6.6億元的價格，買下其中八戶。

　日前友華生技董座的誼澤公司、及友華生技，又分別以5.02億元、4.93億元，合計9.95億元，買下其他所有樓層，每坪單價已突破75.43萬～78.2萬元。與先前中華郵政以64.2億元整棟「打包」內湖「長虹新世紀企業總部」大樓，每坪成交價70萬元相比，此次友華及董座以每坪75.43～78.2萬元收購「華固創富中心」的單價，已再度刷新區域天價、更「超車」內湖及南港，打破全台廠辦最高單價紀錄。

社子島3沒有 柯：明年核定區徵沒變

 聯合報記者鍾維軒／台北報導  2021/11/20

台北社子島開發延宕許久，反開發的自救會成員19日突襲市議會抗議。不過，支持開發的議員陳政忠則是在質詢時向市長柯文哲道歉，稱現在社子島沒有一間便利商店、醫院，也沒衛生下水道，市府力拚通過環評解決問題，卻還要被罵。柯文哲說，一件事情不可能100％被支持，還是要照顧多數人長期利益，強調明年12月核定區段徵收計畫目標沒變。

柯文哲曾說「社子島一定要輾壓過去」、「24年後這些長輩還會活著嗎？」社子島自救會19日下午突襲議會抗議，要求柯文哲出來面對。

台北市長柯文哲19日在議會市政總質詢時，社子島自救會居民突然進入議會3樓記者室內，拉起海報，高喊「替代方案拿出來」。記者鍾維軒／攝影 自救會居民透過換證合法進入議會4樓旁聽席，在陳政忠質詢時，居民突然闖入3樓記者室，拉起寫有「獨裁市長柯文哲，我們反對社子島一定要碾過去」的海報，高喊「替代方案拿出來」，批柯沒良心。警方見狀立即驅離，自救會在拉扯中仍嗆「我們一定會反抗到底」，最後被請出議會。 居民被驅離後，陳政忠繼續質詢，提到社子島上有「3沒有」，包括沒有便利商店、醫院和衛生下水道，希望環評可以盡速過關，還稱柯文哲是他內心的英雄，也不捨柯文哲被謾罵，指自救會成員並非社子島人，甚至2度向柯文哲道歉。 柯文哲表示，社子島禁建超過55年，住了1萬多人，是政府不負責任的樣版，他一定要想辦法改變，做為願意承擔的人還是會想辦法，並強調明年12月核定區段徵收計畫目標沒變。 環保局長劉銘龍說，11月25日會召開環評大會，不會討論社子島議題，但會要求土開總隊提供社子島工作坊成果報告，在會前徵詢環評委員意見。 社子島的長輩則說，社子島已禁建多年，居民還得被拆房拿地，批「怎麼會有這種垃圾市長？」還有居民說，柯文哲說老人不會活超過24年，「24年，你的爸媽還活著嗎？為人子女講得出這種話？」

北市不動產開發公會新任理事長開炮 陳勝宏：高房價責任 不應甩鍋建商

 工商時報   20211115・蔡惠芳／台北報導

土地現值年年調漲，標售公有土地屢創天價，房價怎能不漲？

　素有不動產業「第一大公會」之稱的台北市不動產開發商業同業公會，10月底順利完成改選，由全陽建設、陽信商銀董事長陳勝宏出任新理事長，他接受本報獨家專訪指出，囤房稅是不公不義、違反租稅公平原則的懲罰性課稅，實際上房價上漲是大環境與土地供給不足、原物料大漲等多重因素造成的，人民居住問題是政府責無旁貸的責任，不應把房價高漲問題甩鍋給建商。

　陳勝宏不改曾擔任民代的犀利風格指出，如果要平抑房價，政府應調降土地公告現值，更不要帶頭高價標售公有地，進而帶動土地一再飆漲。

　至於建築業目前正面臨史上「最大痛點」─營建大缺工，陳勝宏直指，缺工是各行各業的痛點、不只是建商，因此建議政府修訂移民法，開放勞工移民，另外也要開放外勞進入營建工地，目前只有條件開放工程金額2億元以上的都更、危老案，這只是杯水車薪，根本無法解決嚴重缺工問題。

　他認為，依目前全台大缺工現象來觀察，營建成本攀升可能會再持續一年，且上漲的趨勢還看不到天花板，主要原因除缺工外，還有全球疫情導致供應鏈斷鏈、碳中和議題拉升原物料價格等，使建築業面臨前所未有的挑戰。

　陳勝宏進一步指出，土地是建商最主要的原料，尤其台北市開發飽和、一地難求，平均屋齡又是全台最高，如果不加速推動都更、危老重建，一旦大地震等災害來臨，將釀成重大生命財產損失，推動都更是國民集體安全的問題，政府應該提高容積率，讓都更能夠推動。

　此外，陳勝宏直言抨擊，政府公告土地現值年年調漲，標售公有土地更屢創新天價，這樣房價怎麼可能不漲？現在又因為房價持續上漲，最近外界又有課徵囤房稅、甚至升息的聲浪，陳勝宏認為，房屋也是一種商品、一種置產與保值標的，政府不應限制、甚至懲罰買房的人。

　陳勝宏指出，房屋應該區分為兩種，一種是居住、一種是置產，其中，居住房屋是政府的責任，要讓人人有屋住，政府應提供足夠的社會住宅或公宅，因為要讓人人都買得起房是不可能的，全世界都不可能做到；至於想投資置產的，不應該被以各種方式打壓，如果要主張居住正義，政府應該先定義居住正義的意涵，作法上則要提供足夠的社宅，而不是甩鍋建商、打壓產業發展。

新北捷運周邊建案增額容獎 範圍擴大

 自有時報 2021/11/16

新北市政府針對捷運場站或火車站周邊的增額容積適用範圍擴大到四百或五百公尺，提高都更誘因。圖為捷運環狀線行經地區。（記者賴筱桐攝）

2021/11/15 05:30

適用400或500公尺內 最高可獲得20％增額容積獎勵

〔記者賴筱桐／新北報導〕新北市政府為了落實都更三箭政策之一的「捷運蓋到哪、都更做到哪」，推動以大眾運輸發展為導向的都市發展策略，針對全市五十六處捷運場站及火車站周邊一五○或三百公尺範圍內的建案，只要有提供公益性設施，最高可獲取五十％的增額容積獎勵，從十一月初起再擴大適用範圍至四百或五百公尺內，最高可獲得二十％增額容積，盼加速推動老舊建物的都更。

市府城鄉發展局綜合規劃科長張琬如指出，在二○一九年八月及二○二○年一月，分二階段公告新北市五十六處捷運及火車站周邊地區的增額容積適用範圍，場站方圓一五○公尺或三百公尺內的建案基地，面積達到兩千平方公尺以上，只要提供托老、托幼或社會住宅等公益性設施，或設置公共運具停等空間、留設無障礙人行道與開放空間等，可申請二十％至五十％不等的增額容積。

原規定一五○或三百公尺內

張琬如表示，市府檢討都市發展情形，考量各大眾運輸場站的延續性，修法將增額容積適用範圍擴大至各場站周邊地區四百或五百公尺範圍內，也可申請十％至二十％不等的增額容積。

她說，依據各場站所屬的都市計畫，以整體開發方式辦理者，適用範圍擴大到五百公尺，其餘位於舊城區的場站，擴大範圍至四百公尺，以捷運三和國中站為例，原本的增額容積適用範圍是距離場站周邊一五○公尺，可擴大適用範圍到四百公尺；新店十四張站原增額容積適用範圍為距離場站三百公尺，可擴大範圍至五百公尺。

建案符合條件並繳納增額容積價金，提供一定比例的公益性設施，可提出申請，價金計算方式從原本土地公告現值一‧四倍，改由三家估價公司查估評定。

上路至今僅核准五件申請案

增額容積制度上路以來，至今僅核准五件申請案，外界質疑成效不彰。張琬如表示，因為申請增額容積的建案基地面積必須達到兩千平方公尺以上，涉及所有權人的人數較多，整合不易，新制擴大範圍後可望提高老舊建物的重建誘因，有利加速推動都更。

放寬都更耐震認定 逾115萬老公寓 可望1坪換1坪

 2021/11/15 05:30 自由財經

據內政部統計，逾一一五萬棟不到六層的老舊公寓，若全數重建，房產價值可達數千億、甚至破兆元。（資料照）

〔記者徐義平／台北報導〕全國逾一一五萬棟五樓以下老舊建物若被評定耐震能力小於○．三五，原屋主將有機會透過都更重建，實際拿回權狀上的「一坪換一坪」！

內政部日前新訂「都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法」，放寬都更耐震認定「貼近」危老條例評估分數，若經評估耐震不足現行規範三分之一的老建物將視為危險建物，可申請地方政府代拆，且給予「原容積」一．三倍容積獎勵；待行政院拍板、年底前就可發布實施；而六層樓以上危老建物評估辦法已在去年底通過。

若全數重建 房產價值可達數千億

我國是在一九九九年六月全面實施容積管制；根據內政部統計，之前既存建物中，逾一一五萬棟是不到六層的老舊公寓，若全數重建，房產價值可達數千億、甚至破兆元。

另依內政部資料，北市房屋稅籍住宅逾九十萬宅中，四、五層建物逾三十九萬宅、約占四十三．五％，絕大多數都是容積管制前的老舊公寓。房產業者預期，新辦法實施後可大幅提升雙北老舊公寓重建機率，甚至可「一坪換一坪」。

原容積1.3倍獎勵 吸引建商參與都更

業者估算，依現行法規第三種住宅區容積率二二五％為例，就算取得一．五倍容積獎勵仍蓋不回原建物面積；以未容積管制前的住三土地四層公寓、基地面積一百坪、雙拼八戶、每戶約四十坪估算，總樓板面積約三二○坪，依現行都更就算獲一．五倍上限容獎，可興建樓板面積僅約三三七．五坪，加上公設比攀高，不僅無法一坪換一坪，還可能從原四房縮水成三房。

但若以原容積一．三倍獎勵，可興建樓板面積增至四一六坪，扣掉都更後的公設虛坪，實際有機會拿回權狀上的一坪換一坪；多出建物面積還可支付重建開銷，提高建商參與意願。